FAQ (Foire Aux Questions)

Nos experts immobiliers vous répondent

Nous vous présentons ici les différentes interrogations que vous pourriez avoir concernant l’expertise ou l’estimation immobilière. Vous avez besoin d’informations supplémentaires ? Contactez notre cabinet d’experts : nous nous mettons à votre disposition pour répondre à vos besoins.

Quelle est la différence entre une expertise et une estimation immobilières ?

L’expertise et l’estimation n’ont pas les mêmes objectifs. L’expertise consiste à évaluer la valeur vénale d’un bien immobilier à l’instant présent, elle est définie par des méthodes de calculs homologuées et reconnues au niveau européen, un rapport d’expertise est délivré par un expert immobilier agréé, après croisement de plusieurs méthodes, afin de minimiser les risques d’erreur. Une estimation immobilière est délivrée par un agent immobilier et consiste à apprécier une fourchette de valeur par rapport au marché immobilier local, dans le but de prendre un mandat de vente, il s’agit d’un autre métier.

Un expert immobilier est engagé par son rapport, il fournit ses méthodes et les résultats de ses calculs, il est assuré de part en responsabilité.

Qui peut faire appel à un expert immobilier ?

Nos experts immobiliers interviennent à la demande d’un propriétaire, d’un acquéreur, d’un juge, d’un notaire (dans le cas d’un contentieux ou d’une succession), d’un assureur (en cas de désordre lié à une catastrophe naturelle), d’une banque (dans le cas d’un rachat de prêt), d’un gestionnaire de patrimoine, et aussi à la demande des services fiscaux. Leur analyse se fait de manière objective et indépendante à la suite d’une investigation précise.

Comment se déroule une expertise immobilière ?

Plusieurs étapes interviennent lors d’une expertise immobilière.

  1. Le contrat d’expertise concernant le ou les biens à expertiser et encadrant l’intervention de l’expert (missions, étapes, honoraires, forme du rapport).
  2. La visite du bien immobilier concerné et de l’ensemble des bâtiments, étages, sous-sols. Elle inclue la documentation avec des photos des éléments immobiliers ainsi que du terrain, de l’accès au réseau routier, autoroutier ou fluvial, et l’analyse de la zone environnante (zone d’activité, industrielle, pavillonnaire) et de possibles nuisances environnantes. Il est également possible qu’un technicien ou le propriétaire nous accompagnent pour nous transmettre des informations détaillées, importantes et pertinentes.
  3. L’étude des éléments communiqués concernant le bien immobilier permettant de compléter l’expertise du bien immobilier.
  4. L’analyse du marché immobilier selon la typologie du bien, sa qualité, sa localisation et la recherche d’informations non communiquées comme l’urbanisme, l’environnement, l’historique, les transactions à la vente et à la location dans le secteur, les servitudes en place, etc.
  5. L’évaluation des biens immobiliers par des méthodologies et l’arbitrage d’une valeur vénale, en cohérence avec des concertations avec d’autres experts, brokers, services fiscaux, mairies, notaires, etc.
  6. La communication des valeurs et le rendu du dossier avec une explication en détail du rapport réalisé et du raisonnement.
Pourquoi faire appel à un expert immobilier ?

Nous vous recommandons de faire appel à nos experts immobiliers en cas :

  • de projet d’acquisition de biens immobiliers ;
  • d’emprunt immobilier. Notre rapport d’expertise permet d’évaluer l’apport en garantie d’un immeuble (gage ou hypothèque) ;
  • de vente amiable, une liquidation de communauté, un calcul de récompense, une succession, un partage, une donation, une déclaration fiscale ;
  • d’expropriation ;
  • de réalisation d’un état descriptif de division et la répartition des tantièmes dans une copropriété ;
  • de création, fusion ou cession de sociétés ou leur liquidation.
Comment se déroule une estimation immobilière ?

Une estimation d’un bien se déroule en plusieurs étapes et étudie autant le bien immobilier que son environnement.

  1. Étude des documents utiles rassemblés tels que les documents relatifs à la construction (permis de construire, plan du bien, éventuels actes de servitude) et ceux relatifs aux charges (taxe foncière, taxe d’habitation, assurance). De même, il nous est possible d’analyser les factures et devis de l’ensemble des travaux réalisés. Enfin, s’il s’agit d’une copropriété, nous étudions les derniers procès-verbaux des Assemblées Générales des copropriétaires, l’état des charges annuelles et les éventuels documents attestant de travaux de rénovation et d’entretien votés.
  2. Estimer le bien sur place, en analysant la technique du bâti, vérifiant la conformité de l’habitation avec la réglementation en vigueur, constatant d’éventuels désordres, envisageant les possibilités d’extension et d’amélioration qui pourront avoir un impact sur la valeur du bien.
  3. Étude de l’environnement du bien, notamment la proximité de commodités (écoles, commerces, transports en commun, etc.), ainsi que le PLU (Plan Local d’Urbanisme) indiquant les variables économiques, environnementales et réglementaires de la commune.
  4. Étude du marché immobilier pour connaître les prix appliqués aux alentours.
Pourquoi demander une estimation immobilière ?

Nous conseillons de faire réaliser une estimation immobilière si vous souhaitez :

  • vendre ou acheter au meilleur prix votre immobilier personnel ou professionnel,
  • effectuer un apport ou encore la fusion d’immobilier d’entreprise,
  • valoriser les parts d’une SCI,
  • obtenir un prêt bancaire, un crédit relais,
  • déterminer la valeur locative de marché en vue d’une révision ou d’un renouvellement de bail commercial, ou servir de référence lors de la révision ou du renouvellement d’un bail à construction,
  • envisager le rachat d’un local désaffecté,
  • envisager l’évolution, la transformation, voire le changement d’usage d’un bien immobilier.
Pourquoi faire appel à un expert après un sinistre ?

Dans le règlement des sinistres et leur prise en charge par votre assurance, le rapport de l’expert immobilier est essentiel pour l’obtention de l’indemnité. Il identifie les biens endommagés ainsi que leurs factures, décrit les dommages, les chiffres, évalue la vétusté de vos biens en fonction de leur âge et leur état, et préconise des mesures conservatoires, le cas échéant.

À la suite de cette expertise, votre assureur vous propose une indemnisation, ou une déduction faite de la franchise si le contrat en prévoit une.

En cas de désaccord, vous avez la possibilité de choisir un autre expert qui effectuera une contre-expertise.

Que faire si mon bien immobilier est en péril ?

Lorsqu’un bâtiment n’est pas maintenu en bon état, les problèmes sanitaires (ponts thermiques, dégâts des eaux, fissures, etc.) accumulés peuvent engendrer des coûts de travaux importants.

Si le bien immobilier est jugé insalubre ou en péril et que le propriétaire n’a pas les moyens d’engager des travaux de réhabilitation, celui-ci peut le vendre à un investisseur (qui peut relouer le bien), un marchand de biens (qui peut le revendre) ou un promoteur (qui peut le démolir et construire autre chose par la suite). Un professionnel vous est alors conseillé pour déterminer la meilleure stratégie à adopter.

Que faire en cas de malfaçon ?

En cas de malfaçon, vous pouvez résoudre le cas à l’amiable en contactant le constructeur ou le maître d’ouvrage par courrier (en recommandé avec accusé de réception) et celui-ci peut intervenir pour résoudre le problème en l’application des garanties de construction qu’il a souscrites. Dans le cas d’un refus de reconnaissance de sa part, vous pouvez emprunter la voie juridique et, avec l’aide d’un avocat en droit de la consommation, demander la mise en œuvre de la procédure d’injonction de faire, avec un délai d’exécution pour les réparations et des pénalités financières par jour de retard.

Combien coûte une expertise ou une estimation immobilière ?

Le coût d’une expertise varie selon l’enjeu économique de la mission, la compétence de l’expert, la qualité de la garantie et la responsabilité engagée par celui-ci. Nécessaire pour limiter les menaces conséquentes et coûteuses pouvant nuire à votre patrimoine immobilier, le coût d’une expertise immobilière peut aller de 150 € à 3 000 € selon le cas.
Elle implique la remise d’un rapport indépendant et neutre ayant force légale.

Combien coûte une estimation immobilière ?

L’estimation immobilière nécessite un temps de visite, une étude du prix au mètre carré du bien, ainsi qu’une étude comparative sur le marché immobilier local. Suivant le nombre d’heures et les frais de déplacement, le montant de l’estimation immobilière peut s’élever jusqu’à 300 €.

De plus, la loi Hoguet s’appliquant aux agents immobiliers et mandataires leur interdit de facturer un service aux vendeurs avant toute signature de mandat. Le professionnel applique alors des pourcentages de décote et de surcote (entre 3 et 10 % selon les agences) sur le prix de vente estimé du bien immobilier.